Как выбрать помещение и не прогадать с его ликвидностью

Так происходит, потому что покупатели ведутся на большие скидки, красивые речи менеджеров застройщика или агентов по недвижимости.

Каждый продавец хочет быстрей продать свой объект, поэтому говорит только о его плюсах.

Но есть и минусы, которые не каждый учитывает. Разберёмся по пунктам:

Количество проходящих мимо людей влияет на выручку арендатора, а иногда выбранный арендатор не подходит окружающей социальной группе людей и она не совершают покупки. Всё это снижает арендную ставку.

Рассмотрим факторы, которые снижают ликвидность:

Вы купили помещение под магазин в спальном районе вдали от «народной тропы» и за забором. Несмотря на красивый фасад и качественный ассортимент товаров, покупатели редко заходят.

Причина проста: большинство предпочитает посещать магазины по дороге к дому.

Пример:

Пример:

Помещение под супермаркет расположено рядом с детским садиком, аренда без лицензии, снижена выручка магазина. Бизнес терпит убытки и арендаторы снижают ставку аренды или закрываются.

Размещение коммерческой недвижимости вблизи неблагоприятных объектов также отрицательно сказывается на товарообороте арендатора и доходности объекта.

Районы на стадии строительства имеют потенциал роста. Однако если местность застряла в развитии, рынок стагнирует, перспективы повышения доходов минимальны.

Помещение куплено в районе, где строится большой жилой квартал. Но застройщик затянул сроки ввода, жильцы не заезжают, соответственно некому посещать магазины. Многие сети арендуют только тогда, когда дом заселен.

Пример:

Соответствие планировки и отдельных входов задачам арендатора

Целостность конструктива здания / помещения, нагрузка на перекрытие, состояние инженерии и сетей

Многие инвесторы приобретают помещение, ориентируясь исключительно на цену квадратного метра, забывая о целевом назначении, планировке и отдельных входах.

Важно рассматривать:

Допустимая нагрузка на перекрытия не позволяет разместить технологию арендатора, электрическая мощность значительно меньше заявленной арендатором. Всё это приводит к значительным расходам по модернизации объекта.

Формально помещение считается торговым, но есть нюанс: местные власти строго контролируют открытие магазинов, точек общепита и сферы развлечений, ТК создали собственную монополию в street retail. Арендатор сталкивается с дополнительными бюрократическими поборами.

Площадь действительно большая, но внутри кабинеты, а не open space – торговый зал, что является ограничением торговли.

Наружные витрины закрыты густой порослью деревьев, что ограничивает рекламные возможности помещения – его не видят.

Площадь большая, а парковка маленькая. Большие магазины типа «Перекрёстка» не смогут открыться, так как покупателям нужна парковка для машин, они совершают большие покупки.

Вы приобрели большое торговое помещение вблизи транспортной магистрали. Идеальное расположение, привлекательная цена и свободная продажа.

Что могло пойти не так?

Пример:

Многие объекты имеют юридические проблемы и мы перечислим основные из них:

Несоответствие фактического использования виду разрешенного использования объекта или земельного участка по документам

Наличие судебных претензий к владельцу со стороны третьих лиц и финансовое неблагополучие собственника

В истории переходов права нет корпоративных одобрений, подтверждения оплаты, не прошли сроки исковой давности

На следующей странице вы узнаете главные принципы подбора помещения.

Если не хотите, чтоб ваш объект превратился в балласт – обязательно прочитайте.

Нажмите на кнопку

Перейти на 3 из 4 страницу